catastimaPolizza catastrofale e condominio: l'obbligo CAT NAT si applica davvero?
Aggiornato al · Lettura ~10 minuti
L'obbligo di polizza catastrofale introdotto dall'art. 1 c. 101 della L. 213/2023 riguarda le imprese iscritte al Registro Imprese: terreni, fabbricati, impianti, macchinari e attrezzature iscritti al loro attivo vanno coperti contro sisma, alluvione, frana e inondazione. Il condominio, in quanto tale, non è un'impresa — è un ente di gestione delle parti comuni privo di personalità giuridica autonoma e non iscritto al Registro Imprese. Sul piano della lettura letterale della norma, quindi, l'obbligo non si applica al condominio.
Le cose si complicano rapidamente: nel condominio possono coesistere unità abitative, professionisti, esercizi commerciali, imprese con sede legale, locali a destinazione produttiva. La domanda "il condominio deve assicurarsi contro le catastrofi?" si scompone in più sotto-domande con risposte diverse. Questa pagina disambigua i casi tipici.
Ambiguità interpretativa: nessuna circolare ufficiale
Al maggio 2026 non risulta una circolare MIMIT o IVASS che chiarisca espressamente la posizione del condominio rispetto all'obbligo CAT NAT. La lettura prevalente di dottrina, associazioni di categoria amministratori e ordini professionali è che il condominio in quanto ente non sia direttamente obbligato, ma che le imprese al suo interno restino soggette all'obbligo per i beni di loro proprietà. Per scelte vincolanti, confronta con il tuo amministratore e con un broker o legale di riferimento.
Il condominio è soggetto all'obbligo CAT NAT?
La lettera della norma
La L. 213/2023 individua come soggetti obbligati le imprese iscritte al Registro Imprese ai sensi dell'art. 2188 del Codice Civile. Il Registro Imprese è tenuto dalle Camere di Commercio e raccoglie società di capitali, società di persone, ditte individuali, cooperative, consorzi e altri soggetti economici. Il condominio è disciplinato dagli articoli 1117 e seguenti del Codice Civile come comunione forzosadi proprietà su parti comuni di un edificio: non ha personalità giuridica autonoma, non esercita un'attività economica diretta, non è iscritto al Registro Imprese.
Da questo deriva la lettura prevalente: l'obbligo della L. 213/2023 non grava direttamente sul condominio come ente. Il DM 18/2025 sul regolamento attuativo, che dettaglia gli schemi minimi delle polizze, è coerente: parla sempre di "imprese assicurate", non di soggetti diversi dall'impresa.
La prassi interpretativa
Le associazioni di categoria degli amministratori condominiali (ANACI, ANAMMI, UPPI, Confappi) hanno generalmente confermato la posizione: il condominio non rientra nei soggetti obbligati. La posizione si fonda sia sulla lettera della norma sia sul fatto che l'obbligo è collegato al bilancio d'impresa (iscrizione dei beni alle voci B.II.1, B.II.2, B.II.3 dello stato patrimoniale) — formato contabile estraneo al condominio, che redige un rendiconto consuntivo e un piano di riparto delle spese, non un bilancio civilistico.
Resta tuttavia spazio per future precisazioni normative: un intervento di rango regolamentare o una circolare interpretativa potrebbero esplicitare l'esclusione (o, meno probabile, inserire i condomìni in una categoria parallela). Finché non arrivano chiarimenti, l'orientamento consigliato è prudenza informata: il condominio non si assicura per obbligo, ma valuta la copertura CAT NAT in chiave di buona amministrazione del fabbricato.
Polizza globale del condominio: cosa copre tipicamente
L'art. 1135 n. 3 c.c. attribuisce all'assemblea le decisioni sulle opere di conservazione delle parti comuni. Da questo discende, per prassi consolidata e per orientamento di numerose pronunce di legittimità, la competenza assembleare ad assicurare il fabbricato. La polizza globale fabbricato è oggi sottoscritta dalla quasi totalità dei condomìni italiani — non per obbligo civilistico assoluto, ma come standard di buona amministrazione. Copre tipicamente:
- • Incendio, scoppio, fulmine
- • Eventi atmosferici (vento, grandine)
- • Acqua condotta (rotture impianti idrici)
- • Cristalli e pannelli solari
- • Responsabilità civile verso terzi del condominio
- • Ricorso terzi e ricorso locatari (in alcune polizze)
- • Terremoto
- • Alluvione e inondazione
- • Frana
- • Sovraccarico neve (in alcune zone climatiche)
Da attivare espressamente: molte polizze storiche le escludono.
La copertura CAT NAT sulla polizza globale riguarda esclusivamente le parti comuni: struttura portante, tetto, scale, ascensore, facciate, cortile, impianti comuni. Le proprietà esclusive di ciascun condomino restano oggetto di polizza individuale, se sottoscritta.
Somma assicurata: valore di ricostruzione delle parti comuni
La somma assicurata della polizza globale dovrebbe corrispondere al valore di ricostruzione a nuovo del fabbricato — non al valore di mercato né a quello catastale. Per condomìni plurifamiliari medio-grandi questa cifra può facilmente attestarsi nell'ordine di alcuni milioni di euro. La sotto-assicurazione (somma dichiarata inferiore al valore reale) fa scattare la regola proporzionale ex art. 1907 c.c.: in caso di sinistro il risarcimento si riduce proporzionalmente. Per condomìni in zone a rischio CAT NAT non trascurabile, una perizia di stima del valore di ricostruzione è una prudenza tecnica raccomandata.
Franchigia e scoperti tipici
Le franchigie sulle garanzie CAT NAT condominiali variano significativamente fra compagnie: tipicamente fra 5.000 e 25.000 euro per sinistro su sisma e alluvione, con scoperti in percentuale del danno fra il 10% e il 20%. Differenze importanti rispetto allo schema obbligatorio per le imprese (che ha franchigia massima 15% del danno per legge): la polizza condominiale non è soggetta a quel vincolo perché non rientra nell'obbligo della L. 213/2023. È competenza dell'assemblea verificare che franchigia e scoperto siano coerenti con il valore delle parti comuni.
Casi misti: residenziale-commerciale
Molti condomìni italiani — soprattutto nei centri storici e in aree urbane consolidate — sono misti: piano terra a uso commerciale (negozi, bar, uffici, attività professionali) e piani superiori residenziali. In questa configurazione coesistono due piani normativi:
Onere del condominio: copertura facoltativa via polizza globale, non obbligatoria ai sensi della L. 213/2023. Decisione assembleare. Il valore di ricostruzione delle parti comuni è la base per dimensionare la somma assicurata.
Onere della singola impresa: copertura obbligatoria ai sensi della L. 213/2023 per i beni iscritti all'attivo dello stato patrimoniale. Se la SRL proprietaria del negozio al piano terra ha l'immobile iscritto come fabbricato strumentale, l'obbligo opera dal 1° gennaio 2026 (piccole/micro imprese).
L'immobile resta del proprietario privato (di norma non soggetto all'obbligo). L'impresa locataria ha l'obbligo solo per i beni iscritti al suo attivo (impianti, macchinari, attrezzature di sua proprietà installati nell'unità), non per il fabbricato che è di terzi. Il contratto di locazione commerciale può ridistribuire alcune responsabilità accessorie.
Non soggette all'obbligo (le persone fisiche non imprenditori non sono nel perimetro della L. 213/2023). Polizza casa individuale facoltativa con eventuale garanzia CAT NAT aggiuntiva, indipendente dalla polizza globale del condominio.
Singolo proprietario imprenditore
Il caso del condomino-imprenditore con sede aziendale nell'unità è quello in cui l'obbligo CAT NAT si manifesta con la massima chiarezza. Se la tua SRL è proprietaria di un'unità (commerciale, ufficio, laboratorio) all'interno del condominio e quell'immobile è iscritto all'attivo dello stato patrimoniale come fabbricato strumentale (B.II.1), la SRL è soggetta all'obbligo al pari di qualsiasi altra impresa.
La polizza CAT NAT in capo alla SRL copre:
- L'unità immobiliare di proprietà come bene aziendale (fabbricato strumentale).
- Eventuali impianti, macchinari e attrezzature installati nell'unità e iscritti all'attivo (B.II.2, B.II.3).
La polizza CAT NAT della SRL noncopre le parti comuni del condominio: quelle restano oggetto della polizza globale condominiale (se attivata la garanzia CAT NAT) o del rischio residuo non assicurato. In caso di sisma con danno strutturale a parti comuni e a unità di proprietà della SRL, intervengono di fatto due polizze diverse — quella condominiale per le parti comuni, quella aziendale per l'unità della SRL.
Esempio pratico
Condominio di 12 appartamenti più 2 unità commerciali al piano terra. Una delle unità commerciali è di proprietà di una SRL che la usa come sede legale e operativa (un negozio di abbigliamento), iscritta all'attivo come fabbricato strumentale. L'altra è in locazione a un professionista (commercialista) con sede legale altrove. Conseguenze:
- Il condominio può scegliere se attivare la garanzia CAT NAT nella polizza globale (delibera assembleare): non è obbligato, ma è prudenza in zone a rischio non trascurabile.
- La SRL del negozio deve stipulare polizza CAT NAT per la propria unità entro il 1° gennaio 2026. Obbligo formale ai sensi della L. 213/2023.
- Il commercialista locatario non ha obbligo CAT NAT sull'unità (non è di sua proprietà); ha obbligo solo se ha beni strumentali di sua proprietà iscritti all'attivo della sua attività.
- I condomini privati degli appartamenti non hanno obbligo: l'assicurazione casa resta loro scelta individuale.
Cosa fare in pratica: checklist per l'amministratore
- Censisci le unità commerciali del condominio e identifica quali sono di proprietà di imprese iscritte al Registro Imprese. Quelle imprese sono soggette all'obbligo individualmente, ma il dato è utile a comporre il quadro di rischio dell'edificio.
- Verifica la polizza globale fabbricato vigente: include o esclude le garanzie sisma, alluvione, frana? Chiedi alla compagnia una copia della scheda di polizza con elenco esplicito delle garanzie attive.
- Stima la PAM dell'edificio per valutare se le garanzie CAT NAT sono economicamente giustificate. Su catastima inserisci indirizzo e tipologia costruttiva del condominio: ottieni una stima parametrica della perdita annuale media attesa sulle parti comuni.
- Chiedi due-tre preventivi per l'estensione CAT NAT della polizza globale. Confronta franchigie, scoperti, massimali per evento.
- Porta in assemblea con la documentazione: preventivi, stima del rischio, deliberazione motivata. Le maggioranze ordinarie (501 millesimi + maggioranza intervenuti in seconda convocazione) sono di regola sufficienti.
- Coordina con i singoli condomini-imprenditori: se nell'edificio ci sono imprese soggette all'obbligo CAT NAT, segnala loro la scadenza e la specificità del loro obbligo individuale.
Valuta il rischio dell'edificio condominiale
Inserisci l'indirizzo e i parametri costruttivi del condominio: catastima calcola la PAM annuale per sisma, alluvione e frana usando MPS04 INGV e mosaicature ISPRA. Un dato tecnico tracciabile da portare in assemblea per motivare la scelta di attivare o meno le garanzie CAT NAT nella polizza globale.
Domande frequenti
Il condominio in quanto ente è soggetto all'obbligo di polizza CAT NAT?
Ma se nel condominio ci sono unità con attività d'impresa, cambia qualcosa?
La polizza globale del condominio copre già i rischi catastrofali?
L'assemblea può imporre la copertura CAT NAT a maggioranza?
Come si gestisce un sinistro CAT NAT che colpisce sia parti comuni sia proprietà private?
Cosa rischia il singolo condomino-imprenditore se non si assicura?
Conviene comunque attivare la garanzia CAT NAT in polizza globale?
Disclaimer — La materia condominiale presenta margini interpretativi non risolti dalla normativa primaria. Le considerazioni di questa pagina si fondano sulla lettura prevalente di dottrina e associazioni di categoria al maggio 2026, ma non costituiscono parere legale né sostituiscono il confronto con il proprio amministratore, broker o legale di fiducia. Le valutazioni di rischio catastima sono stime parametriche basate su dati pubblici e non sostituiscono una perizia asseverata.
Riferimenti normativi: L. 213/2023 · DM 18/2025 · D.Lgs. 184/2025. Riferimenti civilistici: artt. 1117-1139 c.c. (condominio edilizio), art. 1135 c.c. (attribuzioni dell'assemblea), art. 1907 c.c. (assicurazione parziale). Approfondimenti correlati: polizza per SRL e PMI · scadenze 2026 · sanzioni mancata polizza.