Metodologia di valutazione

catastima applica il framework Rischio = Pericolosità × Vulnerabilità × Esposizione usato nella letteratura scientifica e recepito dalle NTC 2018. Tutti i dati di input sono pubblici; le curve di fragilità provengono da pubblicazioni peer-reviewed con licenza CC BY 4.0. Nessuna "scatola nera": ogni numero nel report è tracciabile alla sua fonte.

1. Cos'è la PAM

La Perdita Annuale Media (PAM), tecnicamente Expected Annual Loss(EAL), è il costo atteso dei danni da eventi catastrofali ripartito su base annua. In altre parole: se in un certo sito ci si aspettano eventi rari ma gravissimi (es. un terremoto ogni 500 anni con danno del 30%), la PAM traduce questa probabilità cumulata in un costo annuo equivalente. È l'indicatore usato nel D.M. 58/2017 per classificare il rischio sismico delle costruzioni (classi A+ → G).

Matematicamente, PAM = area sottesa alla curva che incrocia "perdita condizionata all'intensità" con "frequenza annua di superamento". L'output è una frazione (es. 0.25% del valore di ricostruzione / anno).

2. Pericolosità — i dati pubblici italiani

Hazard sismico

Utilizziamo il modello MPS04dell'INGV— la base scientifica delle NTC 2018 — che pubblica, per ogni punto di una griglia 0.05° (≈ 5 km), i valori di picco di accelerazione al suolo (PGA) per i nove periodi di ritorno previsti dalle NTC (30, 50, 72, 101, 140, 201, 475, 975, 2475 anni). Per ciascun periodo sono disponibili i percentili 16, 50 (mediana, riferimento NTC) e 84, che usiamo per propagare l'incertezza epistemica al risultato finale.

Hazard alluvione

Piattaforma IdroGEO di ISPRA — mosaicature nazionali dei tre scenari previsti dalla Direttiva 2007/60/CE (recepita in Italia con il D.Lgs. 49/2010): P3 (alta, Tr 20-50 anni), P2 (media, Tr 100-200 anni), P1 (bassa, Tr ≥ 500 anni). Per ogni punto verifichiamo via point-in-polygon a quali classi appartiene.

Hazard frana

Due sorgenti ISPRA complementari: le mosaicature PAI con classi da P1 (moderata) a P4 (molto elevata), e l'inventario IFFI(Inventario Fenomeni Franosi in Italia, ~621.000 frane censite). Il PAI fornisce la classificazione qualitativa dello stato d'attività; l'IFFI segnala la prossimità a frane classificate come attive o riattivate (buffer di ricerca 500 m).

3. Vulnerabilità — curve di fragilità peer-reviewed

Per ogni intensità di scuotimento (PGA) serve stimare la probabilità che l'edificio raggiunga un certo stato di danno (EMS-98, da DS0 illeso a DS5 distrutto). Usiamo il framework del National Risk Assessment 2018 della Protezione Civile / ReLUIS:

• Muratura: Donà et al. 2021, "Mechanics-based fragility curves for Italian residential URM buildings", Bull. Earthquake Eng. 19:3099-3127 (DOI 10.1007/s10518-020-00928-7, CC BY 4.0) — 10 tipologie per epoca × altezza.
• Cemento armato: Rosti et al. 2021, "Empirical fragility curves for Italian residential RC buildings", Bull. Earthquake Eng. 19:3165-3183 (DOI 10.1007/s10518-020-00971-4, CC BY 4.0) — 6 tipologie per vulnerability class × altezza.
• Framework: Dolce et al. 2021, "Seismic risk assessment of residential buildings in Italy", Bull. Earthquake Eng. 19:2999-3032 (DOI 10.1007/s10518-020-01009-5, CC BY 4.0).

Per gli stati di danno usiamo i Damage-to-Loss Ratiodel set di riferimento Da Porto 2021 (coefficienti di conversione dall'area danneggiata al costo di ripristino, validati su eventi storici italiani). La tipologia "acciaio" non è coperta esplicitamente da NRA 2018: applichiamo un proxy conservativo (classe C.A. più performante). La tipologia "mista" è trattata con il componente debole (muratura). Questi fallback sono segnalati nelle note tecniche del report.

Per la vulnerabilità idraulica la profondità del piano terra rispetto al piano campagna è il fattore dominante; applichiamo curve parametriche calibrate sulla letteratura JRC europea. Per le frane, il fattore principale è la prossimità al corpo della frana e la classe PAI.

Raffinamento opzionale per la muratura

La categoria "muratura ante-1971" copre edifici con resistenza reale molto eterogenea. Per raffinare il profilo medio Donà 2021 l'utente può opzionalmente dichiarare tre attributi noti al proprio tecnico:

• Qualità della muratura: pietrame irregolare (×1.30), pietrame sbozzato o misto (×1.15), mattoni pieni regolari (×1.00, riferimento), mattoni forati post-1950 (×0.95).
• Cordoli in C.A. ai solai: presenti a tutti i livelli (×0.70), parziali (×0.85), assenti (×1.00, tipico ante-1971).
• Catene metalliche / tiranti: presenti sistematicamente (×0.85), parziali (×0.93), assenti (×1.00).

I tre moltiplicatori si compongono (range 0.56 ÷ 1.44). Se i campi sono lasciati su "Non so" il motore usa il profilo tipologico medio come prima (nessun effetto). I coefficienti sono valori centrali di range noti dalla letteratura CNR-DT 212/2013 e dalla Circolare applicativa delle NTC 2018 Cap. 8, ma non sono ancora stati validati empiricamente contro perizie asseverate italiane — la calibrazione fine passa per il feedback di periti beta (vedi docs/calibrazione-periti.md).

4. Amplificazione di sito (NTC 2018)

MPS04 pubblica PGA su roccia affiorante (categoria A). La stessa scossa sismica produce però effetti molto diversi a seconda del terreno e della morfologia del punto. Le NTC 2018 (Cap. 3.2.3) le codificano con due tabelle di coefficienti:

• Categoria di suolo: A (roccia, 1.00×) → E (alluvione sottile su substrato rigido, 1.50×), passando per B (rocce tenere, 1.20×), C (terreni medi, 1.40×), D (soffici, 1.70×).
• Categoria topografica: T1 (pianura/pendio < 15°, 1.00×), T2 (pendio > 15°, 1.20×), T3 (cresta 15–30°, 1.20×), T4 (cresta > 30°, 1.40×).

I due coefficienti si moltiplicano: L'Aquila centro storico (conoide alluvionale su pendio) risulta C × T2 = 1.40 × 1.20 = 1.68× la PGA su roccia. catastima applica questo fattore alla hazard curve prima della convoluzione con la fragilità. Il default di sistema è B/T1 (1.20×, leggermente conservativo sulla roccia); il perito può raffinarlo sul form di /check o via API. Usiamo i valori centrali della categoria: NTC fanno dipendere S_Sdall'intensità via F₀ e a_g, qui la semplificazione è funzionale allo screening ed è esplicitata nei disclaimer.

Centro storico vincolato — uplift DLR 1.7×

Quando l'edificio è soggetto a tutela (centro storico vincolato ex D.Lgs. 42/2004), i costi di ripristino post-sisma sono sistematicamente superiori alla media nazionale per manodopera specializzata, vincoli di metodo costruttivo e tempi più lunghi di cantiere. La letteratura post-sisma italiana (Di Ludovico et al. 2017, rapporti DPC su L'Aquila 2009 e Amatrice 2016) documenta incrementi del +50–100% rispetto alla media. Applichiamo un uplift sui Damage-to-Loss Ratio DS1–DS4 (DS5 cappato a 1.0, non può superare il valore di ricostruzione) stratificato per zona sismica OPCM 3274:

• Zona 1(alta sismicità, ag_475 ≥ 0.25g) → uplift 1.80× (L'Aquila 2009, Amatrice 2016, Norcia 2016, Messina): manodopera specializzata satura per periodi prolungati, tempi di cantiere e costi accessori molto elevati.
• Zona 2 (media, 0.15–0.25g) → uplift 1.50×.
• Zona 3 (bassa, 0.05–0.15g) → uplift 1.30×.
• Zona 4(molto bassa, < 0.05g) → uplift 1.10× (restauro storico ordinario, niente pressione post-evento).

La zona OPCM viene derivata automaticamente dalla hazard curve MPS04 (valore ag a Tr=475) — l'utente deve solo spuntare il flag "centro storico vincolato". Riferimento: Di Ludovico, Prota, Manfredi 2017 "Analysis of repair costs after 2009 L'Aquila earthquake", rapporti DPC post-Centro Italia 2016-2017.

Attualizzazione dei prezzi — ISTAT ICCFR

Il motore usa come default €1800/m²come costo di ricostruzione nazionale medio per edilizia ordinaria. Il valore deriva dal prezzario medio nazionale 2019 (€1500/m²) attualizzato tramite l'Indice ISTAT Costi di Costruzione di un Fabbricato Residenziale(ICCFR, base 2015 = 100). Il fattore 2019 → 2026Q1 è circa +19.5% (107.4 → 128.4), dominato dall'inflazione cantiere 2022-2023. I DLR Da Porto 2021 NON vengono indicizzati: sono ratio adimensionali sul valore di ricostruzione corrente e restano stabili nel tempo. L'utente può comunque inserire un valore €/m² diverso (es. prezzario regionale o valore del computo metrico specifico).

4-bis. Parametri avanzati letteratura-based

Oltre ai campi base del form (era costruttiva, tipologia, piani, manutenzione, destinazione d'uso) e oltre al dettaglio muratura (qualità + cordoli + catene), catastima espone un pannello opzionale "Dati tecnici avanzati" con 8 parametri di dettaglio strutturale che un perito o un tecnico può compilare con precisione. Ogni parametro ha un default "Non so" che mappa a moltiplicatore 1.0 e non penalizza l'utente consumer che non lo conosce.

I parametri (fonti esposte in docs/parametri-avanzati.md):

• Tipologia solaio (legno / voltato / laterocemento / misto) — Donà 2021 §4.2 stratifica le fragility per tipo diaframma; CNR-DT 212/2013 §3.4 distingue flessibile vs rigido. Range 0.95–1.15×.
• Regolarità in pianta e in elevazione (NTC 2018 §7.2.2) — irregolare pianta 1.20×, irregolare elevazione 1.25× (più grave, può innescare meccanismi di piano debole).
• Piano pilotis / piano terra debole(NTC 2018 §C8.3 + Ercolino, Ricci, Magliulo, Verderame 2013 post-L'Aquila) — 1.40× per C.A. tamponato; attenuato 0.5× per muratura (meno sistematico).
• Snellezza (H/L) (Donà 2021 §4.3 + NTC 2018 §C8.7.2) — 1.08× medio, 1.15× alto; attenuato per C.A., ignorato per acciaio.
• Intervento sismico pregresso(NTC 2018 Cap. 8 + Dolce, Manfredi, Prota 2012 post-L'Aquila) — locale 0.90×, miglioramento 0.70×, adeguamento 0.50× (meno aggressivi del what-if futuro perché pregressi e potenzialmente parziali).
• Lesioni visibili (CNR-DT 212/2013 §5 classi danno iniziale pre-evento) — leggero 1.05×, esteso 1.20×.
• Ultima manutenzione strutturale (interpretazione ingegneristica, moltiplicatore debole ±5%) — recente 0.95×, vecchia o mai 1.05×.

I moltiplicatori sono composti e poi clamped nel range per-modulo [0.50, 2.00]. Insieme al dettaglio muratura (range [0.56, 1.44]) formano un moltiplicatore totale di vulnerabilità bloccato nel range [0.40, 2.50] per impedire accumuli non fisici di piccole penalità/bonus indipendenti.

Razionale della scelta. La calibrazione empirica tramite periti è fragile perché il giudizio del perito ha variance 30–50% documentata (ReLUIS). Abbiamo preferito estendere il modello parametrico su base letteratura peer-reviewed e utilizzare i periti come validatori di un campione ridotto (5–10 casi), non come fonte di calibrazione. Il residuo non parametrizzabile (uplift centro storico regionale variabile L'Aquila vs Amatrice vs Norcia; DLR indicizzati all'inflazione cantiere corrente) è trattato con milestone dedicate e resta documentato come limite.

5. Esposizione

Il costo di ricostruzione è stimato come superficie × costo unitario regionale (da prezzari DEI / opere pubbliche). Il valore di contenuto è opzionale e dipende dalla destinazione d'uso. In Fase 1 usiamo un costo unitario medio nazionale (1500 €/m²); nelle fasi successive integreremo prezzari regionali puntuali e quotazioni OMI dell'Agenzia Entrate.

6. Aggregazione multi-hazard

La PAM totale non è la semplice somma delle PAM dei singoli hazard: sisma, alluvione e frana presentano dipendenze fisiche (es. un sisma può innescare frane, un evento alluvionale può destabilizzare pendii). Aggreghiamo gli hazard tenendo conto di queste dipendenze in modo conservativo per il cliente (preferire sovrastima a sottostima quando i dati sono incerti). Il dettaglio matematico è riservato.

7. Intervallo di confidenza

Ogni output PAM è accompagnato da un intervallo 5°–95° percentile ottenuto propagando l'incertezza epistemica del modello MPS04 (percentili 16/50/84 della hazard curve) lungo l'intera pipeline. Questo permette di distinguere stime "ben vincolate" da stime soggette a forti bande di errore — un requisito esplicito del framework NRA 2018.

8. Classificazione D.M. 58/2017

Dalla PAM sismica ricaviamo la classe di rischio A+ / A / B / C / D / E / F / G secondo le soglie del D.M. 58/2017, Allegato A. Per edifici in muratura applichiamo il metodo semplificato; per C.A. e acciaio il metodo convenzionale. La classe A+ corrisponde a PAM ≤ 0.5%/anno, la G a PAM ≥ 7.5%/anno.

9. Perdita economica totale (fabbricato + contenuto + BI)

La PAM del D.M. 58/2017 è riferita al solo fabbricato. Per attività produttive, commerciali o ricettive la perdita economica reale include due componenti aggiuntive che catastima stima e riporta separatamente:

• Contenuto (macchinari, scorte, arredi): perdita proporzionale al danno al fabbricato, moltiplicata per un rapporto valore contenuto / valore fabbricato.
• Business interruption (BI): mancato ricavo durante la chiusura per riparazioni, moltiplicata per un coefficiente sul PAM fabbricato che riflette la durata media dell'interruzione e l'intensità dei ricavi persi.

I coefficienti tipologici default sono calibrati su dati pubblici italiani:

Fonti: ISTAT censimento permanente imprese (distribuzione valore contenuto per settore), statistiche ANIA / ASSITECA sui claim CAT NAT (durata media dell'interruzione nei sinistri gravi), letteratura attuariale IRSA / Swiss Re sulla business interruption post-sisma. I default sono conservativi-mediani; il perito o il broker può overridare via i campi content_ratio_override e bi_multiplier_override sul form /check o in API.

L'output è riportato nel PDF e nella UI come tabella separata: resta chiaro che il PAM% e la classe A+/G sono riferimento normativo sul fabbricato, mentre il totale economico è informazione aggiuntiva utile a valutare l'esposizione di attività commerciali, produttive o ricettive.

10. Stima del premio assicurativo equo

Quando l'utente fornisce un costo di ricostruzione, catastima calcola anche il premio tecnicamente equo come PAM × (1 + caricamenti). I caricamenti default sono conservativi e allineati alla letteratura IVASS + ANIA: safety loading 15% (volatilità di coda), spese amministrative 20%, profitto tecnico 10%, totale moltiplicatore ~1.45×. Se l' utente inserisce una quotazione ricevuta, produciamo un gap analysis (±15% = range fisiologico, oltre invita a confrontare le coperture).

Wording IVASS-compliant (D.Lgs. 209/2005): è una stima attuariale statistica, non costituisce quotazione commerciale né intermediazione assicurativa. Per stipulare una polizza occorre rivolgersi a un intermediario iscritto al Registro Unico IVASS.

11. Verifica sottoassicurazione (art. 1907 c.c.)

Se l'utente dichiara il massimale di polizza, catastima confronta il valore con il costo di ricostruzione tecnica stimato (superficie × costo unitario regionale × tipologia). Se la copertura risulta sotto la soglia prudenziale dell'80% del valore stimato, viene segnalata la condizione di sottoassicurazione: per l'art. 1907 c.c. — salvo patto contrario di assicurazione a primo rischio assoluto — l'indennizzo in caso di sinistro è ridotto proporzionalmente al deficit di copertura (regola proporzionale).

La verifica riguarda il solo fabbricato, ossia la "cosa assicurata" tipica di una polizza CAT NAT. Contenuto, scorte e business interruption vengono in genere assicurati con massimali separati e non rientrano nel controllo: il disclaimer in UI e PDF lo esplicita. La soglia di flag dell'80% è prudenziale rispetto all'1.0 teorico dell'art. 1907, per assorbire l'incertezza del costo di ricostruzione (prezzari aggiornati ogni 1-2 anni vs inflazione edile corrente) e le variazioni di costo in cantiere post-evento. Riferimenti: artt. 1907 e 1908 c.c.

12. Sezione DVR sismico (D.Lgs. 81/08)

Per i luoghi di lavoro con destinazione produttivo, commerciale o ricettivo il datore di lavoro deve valutare il rischio sismico all'interno del Documento di Valutazione dei Rischi (artt. 17 e 28 D.Lgs. 81/08). catastima genera, su richiesta, una sezione PDF dedicata redatta in linguaggio tecnico-amministrativo coerente con la prassi DVR: identificazione del luogo di lavoro (indirizzo, coordinate, zona sismica OPCM 3274/2003, ag_475 MPS04), fonti istituzionali (INGV, ISPRA, NTC 2018, D.M. 58/2017), quantificazione del pericolo (PAM p50, classe, IC 5-95), misure preventive e protettive proporzionate al livello di rischio e coerenti con artt. 36-37 (informazione e formazione lavoratori, piano di emergenza sismica, verifica strutturale periodica) e richiamo all'obbligo di aggiornamento ex art. 29 c. 3 (interventi strutturali, mutamenti d'uso, eventi sismici rilevanti).

La sezione è generata da Claude Opus 4.7 (Anthropic PBC) a partire dai dati deterministici del calcolo PAM. I numeri sono prodotti da algoritmi attuariali tradizionali, il testo narrativo è generato da IA (Regolamento UE 2024/1689 art. 50). Limiti: la sezione è un ausilio tecnico al datore di lavoro / RSPP e non sostituisce la firma del datore di lavoro ex art. 17 né la consultazione del RLS. Per immobili complessi, strategici (classe d'uso NTC III-IV) o soggetti a tutela monumentale la valutazione richiede l'intervento di un tecnico abilitato.

13. Calcolo detrazione Sismabonus (L. 207/2024)

Quando l'utente dichiara il costo di un intervento di mitigazione sismica nella simulazione what-if, catastima calcola la detrazione fiscale disponibile secondo la Legge di Bilancio 2025 ( L. 30 dicembre 2024 n. 207 art. 1 commi 54-56), confermata per il 2026 dalla L. 30 dicembre 2025 n. 199. La riforma ha abolito la precedente differenziazione per salto di classe (70/75/80/85% fino al 31/12/2024) e introdotto due sole aliquote.

Aliquote applicate (anno di sostenimento della spesa):

• 2026 — 50% per abitazione principale del proprietario; 36% per altri immobili di privati e per imprese (IRES).
• 2027 — 36% per abitazione principale; 30% per altri immobili e imprese.

Massimale detraibile: 96.000 € per unità immobiliare, ripartito in 10 rate annuali di pari importo. La quota di costo eccedente il massimale non è detraibile.

Cosa NON è incluso nel calcolo: (a) cessione del credito e sconto in fattura, non più disponibili per Sismabonus a partire dal 2025 (DL 39/2024); (b) maggiorazioni condominiali, abrogate dalla L. 207/2024.

Requisito formale obbligatorio per fruire del beneficio: asseverazione di un tecnico abilitato (ingegnere, architetto o geologo iscritto all'Ordine) redatta sul modello Allegato B del D.M. 58/2017e depositata al Comune prima o contestualmente al titolo edilizio. Il deposito tardivo comporta decadenza del beneficio.

Limiti del calcolo: il risultato prodotto da catastima è indicativoe serve a valutare l'economicità dell'intervento nella simulazione what-if. catastima non produce l'asseverazione Allegato B: la detrazione effettiva è subordinata alla redazione dell'asseverazione da parte del tecnico e al rispetto degli adempimenti formali (deposito contestuale al titolo edilizio, tracciabilità bonifico parlante, comunicazione Enea se dovuta).

Riferimenti: L. 207/2024 art. 1 c. 54-56; L. 199/2025 (conferma aliquote 2026); D.M. 58/2017 e Allegato B; DL 39/2024 (abolizione cessione credito); Agenzia delle Entrate, area tematica Casa > Sisma Bonus.

14. Limiti del metodo

• I modelli MPS04 e ISPRA operano su griglie spaziali (~5 km per MPS04, ~100 m per IdroGEO). Gli output sono rappresentativi della cella in cui ricade l'immobile, non del singolo punto: la micro-zonazione sismica locale o la vulnerabilità specifica del terreno non sono considerate.
• Le curve di fragilità NRA 2018 sono statistiche su popolazioni di edifici italiani; il singolo edificio può avere caratteristiche peculiari (irregolarità strutturali, dettagli costruttivi particolari) che spostano la sua fragilità reale rispetto al profilo tipologico.
• Non sono inclusi: near-field effects sismici, vento estremo, grandine, incendio, rischio industriale, rischio NBCR.
• catastima è uno strumento di screening preliminare, non sostituisce una perizia asseverata. Per asseverazioni sismiche, Sismabonus, due diligence vincolanti o DVR dettagliato serve un ingegnere o geologo abilitato.

Per approfondimenti tecnici o chiarimenti contatta catastima@proteggimi.com.